Koupě bytu od developera je rozhodnutí, které často dělají lidé, kteří chtějí investovat do vlastního bydlení. Koupě bytu z primárního trhu je obrovská investice, často spojená s čerpáním úvěru, který by měl být správně naplánován a promyšlen. Dnes si povíme, jak probíhá koupě bytu od developera, na co si dát pozor při výběru nemovitosti a jaké formality vyřídit. Jdeme na to!
Koupě bytu od developera - proč se to vyplatí?
Koupě bytu v developerském standardu z nás dělá první majitele nemovitosti.Proto je koupě bytu od developera tak oblíbená. Mnoho lidí, když se rozhoduje o koupi bytu, si ho chce zařídit a dokončit po svém, místo aby se přizpůsobilo uspořádání vytvořené předchozími majiteli.
Samozřejmě, že nábytek, dekorace a vybavení lze v bytě ze sekundárního trhu snadno vyměnit, ale celková rekonstrukce kuchyně nebo koupelny může být obrovský nepořádek.
Byty od developera mají často vyšší standard provedení než byty ze sekundárního trhu a prodávají se společně s vyhrazeným parkovacím místem.
Zkontrolujte také: Koupě bytu na sekundárním trhu - na co si dát pozor při koupi bytu na sekundárním trhu?
Koupě bytu od developera - na co si dát pozor při výběru bytu?
Plánujete koupi bytu od developera? Co udělat pro to, abyste si skutečně pořídili zásuvku svých snů a nedostali se na dlouhé roky do problémů? Při výběru bytu věnujte pozornost několika důležitým otázkám.
- Umístění. Místo investice je klíčovým faktorem ovlivňujícím rozhodnutí o koupi. Ověřte si, zda je lokalita vhodná pro vás, zda je pozemek dobře propojen s centrem, zda jsou zde zeleň, školy, školky a všechny body, které pro vás mohou být dnes nebo za pár let důležité.
- Rozloha a dispozice bytu. Při hledání bytu jistě věnujete pozornost pouze těm, jejichž plocha odpovídá vašim představám. Nezapomeňte si však důkladně prohlédnout i dispoziční řešení nemovitosti. Zkontrolujte, zda je byt dispozičně řešen, zda zde nejsou stěny osazené do neobvyklých úhlů, což zabrání např. vložení plnohodnotné ložnice.
- Standardní provedení. Developer může nabízet byty v surovém stavu (i když je to vzácné) nebo v developerském stavu. Můžete se také rozhodnout pro koupi hotového bytu od developera v tzv na klíč, tedy dokončeno dle předem stanoveného standardu.
- Důvěryhodnost vývojáře. Než se rozhodnete pro koupi bytu, nezapomeňte si ověřit důvěryhodnost developera, který nemovitost staví. Zjistěte, jaké má na svém kontě investice a zda jednáte s prověřenou společností se zavedenou pozicí na trhu. Údaje vývojáře si také můžete zkontrolovat v Národním soudním rejstříku.
Koupě bytu od developera - na co se zeptat před rozhodnutím?
Koupi developerského bytu by měl předcházet pohovor s developerem, díky kterému se dozvíte odpovědi na otázky ohledně formální stránky budované nemovitosti. Stojí za to se zeptat vývojáře:
- zda má platné stavební povolení - můžete požadovat doklady, které toto právo potvrzují,
- jak je investice financována,
- o pracovním plánu vývojového projektu,
- o podmínkách odstoupení od smlouvy.
Vyplatí se také zeptat developera na méně formální aspekty investice, např. stav zástavby, jak budou vypadat společné části budovy, jak budou zastavěny sousední pozemky nebo na výši správních poplatků .
Koupě bytu od developera krok za krokem – jaké formality dodržet?
Pokud jste rozhodnuti koupit byt z primárního trhu, podívejte se, jak koupit byt v roce 2022 krok za krokem.
Krok 1. Podepište rezervační smlouvu nebo předběžnou smlouvu na koupi bytu
Než podepíšete developerskou smlouvu, developer vám s největší pravděpodobností nabídne méně formální závazky, tedy podpis předběžné smlouvy nebo rezervační smlouvy. Účelem obou dokumentů je vést v budoucnu k uzavření řádné rozvojové smlouvy.
Předběžná nebo rezervační smlouva vyhrazuje prostory pro vás jako budoucího kupujícího. Získáte tak čas na vyřízení formalit (např. získání úvěru) a nemusíte se bát, že si váš byt během této doby vyzvedne jiný kupující. Rezervace a předběžné dohody obvykle vyžadují zaplacení zálohy nebo zálohy.
Zjistěte více: Smlouva o rezervaci apartmánu - vše, co potřebujete vědět
Krok 2. Podepište smlouvu o vývoji
Dalším krokem je podepsání developerské smlouvy u notáře, což je skutečný závazek developera k převodu vlastnictví bytu. Podpisem smlouvy se zavazujete zaplatit její cenu. Ve smlouvě o vývoji jsou také specifikovány všechny podrobnosti transakce, včetně výše a data úhrady splátek.
Krok 3. Podepište list vlastnictví
Posledním krokem je technická přejímka bytu a podpis smlouvy, kterou na vás konečně přechází jeho vlastnictví (tzv. list vlastnictví).
Koupě bytu od developera - co by měla smlouva obsahovat?
Vzhledem k tomu, že developerská smlouva je dokument, na kterém se odvíjí celá investice do koupě bytu, stojí za to se na ni podívat s právníkem. Pokud však nechcete využít služeb specialisty, věnujte prosím pozornost tomu, zda smlouva obsahuje zejména:
- definice jeho stran, stejně jako místo a čas jeho uzavření,
- cena bytu a způsob platby - upřesnění výše a termínů úhrady splátek,
- umístění budovy, ve které se provozovna nachází, jakož i upřesnění, která z prostor je předmětem smlouvy,
- informace o právním stavu nemovitosti, včetně toho, kdo je jejím vlastníkem a zda je zatížena právy třetích osob,
- identifikační číslo stavebního povolení, na základě kterého je investice realizována, a také datum zahájení a ukončení stavebních prací,
- plánované datum uvedení prostor do užívání,
- určení plochy bytu a uspořádání místností,
- datum sepsání listiny zakládající vlastnictví prostor,
- podmínky odstoupení od smlouvy.
Koupě bytu od developera - jak ji financovat?
Koupě bytu od developera na úvěr
Koupě bytu od developera na úvěr dává lidem, kteří nemají dost peněz, aby investovali do vlastního bytu. K uzavření hypotéky však potřebujete prostředky na vlastní příspěvek ve výši 20% z hodnoty bytu.
V roce 2022 je však vyhlášen vládní program Byt bez vlastního příspěvku, který má dát šanci na koupi bytu lidem, kteří nejsou schopni naspořit částku požadovanou vlastním příspěvkem.
Koupě bytu od developera za hotové
Druhá možnost je koupit byt za hotové od developera. V tomto případě je proces nákupu velmi zjednodušený a může být omezen na podpis smlouvy a provedení převodu. Poté už zbývá jen renovovat a nakoupit skříně, sedací soupravy, stoly a domácí spotřebiče a elektroniku.
Koupě bytu od developera - na jaké poplatky se připravit?
Plánujete koupi bytu od developera? Transakční náklady nebudou omezeny částkou, na kterou developer nemovitost ocenil. Další zátěží bude i notářský poplatek v závislosti na hodnotě nemovitosti (musíte však počítat s náklady cca.2-3 tisíce zlotý). K tomu budete muset připočítat také poplatek za zápis do katastru nemovitostí a hypotéky (100-200 PLN) a další soudní poplatky.
Koupě bytu od developera a daně - co se vyplatí vědět?
Při koupi bytu na primárním trhu přímo od developera musíte také zaplatit DPH. Ceny uváděné developery jsou většinou hrubé ceny, proto si kupující často ani neuvědomuje, že platí DPH a jakou částku.
Nemovitosti zakoupené od developera pro rezidenční účely podléhají 8% DPH. Nižší daň se vztahuje na byty o výměře menší než 150 m².
A mohu požádat o vrácení daně za koupi bytu od developera? Odpočet daně jednotlivcem není možný. Existuje však tzv daňové úlevy, ale vztahuje se na daň z příjmu z prodeje bytu. O čem to je? Stručně řečeno - pokud jste koupili nebo zdědili byt, a následně jej do 5 let prodali a peníze z prodeje použili na účely bydlení, např.při koupi bytu od developera vám daňová úleva umožní vyhnout se placení daně z příjmu z prodeje nemovitosti.
Koupě bytu od developera - jaké další formality po koupi platí?
Koupě nemovitosti obnáší nutnost vyřídit řadu formalit, které jsou nezbytné k tomu, abyste si mohli užívat svého nového domova. Pamatujte na ně, až začnete s nákupem nového bytu.
- Úvěrové formality. Kupujete-li byt na úvěr, budete muset začít stanovením bonity a poté si vybrat banku s nejlepší nabídkou úvěru. Dalším krokem bude doplnění všech dokumentů, které jsou nutné k podání žádosti o úvěr. Po podpisu úvěrové smlouvy bude banka zodpovědná za úhradu dalších splátek developerovi.
- Návštěva magistrátu.Mnoho lidí si klade otázku, zda je potřeba nákup bytu od developera hlásit finančnímu úřadu. Za nákup nemovitosti od developera nemusíte platit PCC daň, návštěva finančního úřadu proto není nutná. Nákup však musíte nahlásit na magistrát, aby mohli určit výši daně z nemovitosti.
- Pojištění majetku. Pokud kupujete byt na úvěr, pojištění nemovitosti je většinou povinné. Vyplatí se to však udělat i tehdy, když byt platíte z vlastních prostředků.
Nákup bytu na primárním trhu je poměrně složitý proces, ve kterém je snadné se ztratit. Jsme přesvědčeni, že naše podrobné rady při koupi bytu od developera vám umožní efektivně dokončit transakci a rychle si užívat svůj nový, vlastní byt.