Koupě bytu ze sekundárního trhu je častou volbou lidí, kteří se chtějí rychle přestěhovat do nového bytu. Tyto typy bytů jsou většinou již zařízené, takže nemusíte ztrácet čas čekáním, až developer dokončí investici a byt zrekonstruuje. Dnes pro vás máme obsáhlého průvodce, díky kterému se mimo jiné dozvíte: co zkontrolovat před koupí bytu na sekundárním trhu a jaké formality vyřídit po koupi bytu v roce 2022. Jdeme na to!
Koupě bytu na sekundárním trhu – co zvážit při výběru bytu?
Pokud plánujete koupi bytu ze sekundárního trhu, vždy si pečlivě prohlédněte nabídky a ověřte si informace při procházení nabídek. Na co si dát pozor při koupi bytu na sekundárním trhu, abyste vybrali tu nejlepší možnou nabídku?
- Umístění. Místo, kde se byt nachází, je jedním z nejdůležitějších faktorů, kterým byste se měli řídit. Zjistěte, zda vám lokalita vyhovuje a jak vypadá propojení nemovitosti s vaším zaměstnáním. Zjistěte také, jak blízko jsou nejdůležitější obchody, školy a školky.
- Vybavení. Při hledání bytu určitě věnujte pozornost jeho vybavení – ověřte si, jaký nábytek je instalován a zda vzhled kuchyně a koupelny odpovídá vašim představám.
- Typ budovy. Velký význam má také typ budovy, ve které se byt nachází. Byt v nájemním domě bude s největší pravděpodobností poměrně prostorný a velmi pravděpodobně umístěný v centru.Často však musíte počítat s nemalými náklady na rekonstrukci, protože byty v nájemních domech bývají zanedbané. Při výběru nemovitosti v panelovém domě nezapomeňte zkontrolovat zvukovou izolaci (stěny v bytech v panelácích bývají velmi tenké) a stav elektroinstalace. Byty postavené developery za posledních zhruba tucet let se mohou nacházet na horším místě, např. na okraji města.
- Výše nájemného. Velmi důležitým kritériem pro výběr bytu ze sekundárního trhu je výše nájemného, kterou budete muset platit každý měsíc. Před nákupem se vyplatí zkontrolovat, protože nájmy ve starých nemovitostech mohou být velmi vysoké.
- Cena. Nejviditelnějším faktorem, který je třeba zvážit, je cena. Při rozboru částek vždy zohledněte stav bytu a standard vybavení.
Koupě bytu na sekundárním trhu – co se vyplatí zkontrolovat?
Jak bezpečně koupit byt ze sekundárního trhu? Až po měsících hledání konečně najdete svůj vysněný byt a jste připraveni podepsat smlouvu, chvíli vydržte a položte prodávajícímu pár důležitých otázek. Na co se zeptat při koupi bytu ze sekundárního trhu? Stojí za to požádat o důkaz, že:
- v areálu není nikdo registrován,
- prostor není zatížen dlužným nájemným,
- prostor není zatížen jinými finančními závazky, jako je daň z nemovitosti nebo dlužné příspěvky na sociální zabezpečení (když byl prostor využíván k podnikatelské činnosti).
Pokud byt nemá katastr, je rozumné požádat prodávajícího o prokázání právního titulu k nemovitosti, který potvrdí, že je vlastníkem a může s ní nakládat, např.:
- notářská smlouva o prodeji bytu,
- smlouva s developerem a zřizovací listina vlastnictví prostor,
- notářsky ověřená darovací smlouva,
- notářský zápis, který potvrzuje nabytí nemovitosti dědictvím.
Koupě bytu ze sekundárního trhu krok za krokem - jak celý proces probíhá?
Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, máte dvě možnosti. Můžete zvážit hypotéku na nákup bytu ze sekundárního trhu nebo jej koupit za hotové. Jakmile víte, jak budete svůj byt financovat, zbývá několik fází, než se stanete jeho vlastníkem. Jak koupit byt na sekundárním trhu krok za krokem?
Krok 1. Zkontrolujte právní status bytu
Než přistoupíte k formalitám, zkontrolujte právní stav bytu. Základem je ověření katastru nemovitostí a hypoték a zápisů, které se v něm objevují. Vyplatí se také ověřit, zda současný majitel bytu není v prodlení s platbami např. v družstvu.
Krok 2. Podepište předběžnou nebo rezervační smlouvu
První fází nákupu bytu ze sekundárního trhu na úvěr je předběžná dohoda. Po zjištění právního titulu k prostorám a jejich právního stavu podepište předběžnou smlouvu nebo smlouvu o rezervaci bytu a uhraďte zálohu. Takový dokument bude pravděpodobně banka vyžadovat k přijetí žádosti o úvěr.
Krok 3. Podepište smlouvu o převodu vlastnictví
Kupujete-li byt na úvěr, vaším úkolem je převést částku za vlastní příspěvek a banka po podpisu smlouvy aktivuje finanční prostředky a vyrovná účty s prodávajícím. Pokud koupíte v hotovosti, můžete nemovitost zaplatit například složením úschovy u notáře nebo převodem při podpisu smlouvy o převodu vlastnictví.
Takováto dohoda musí být podepsána ve formě notářského zápisu a každá strana by se měla při jejím uzavírání osobně dostavit k notáři.
Podepsali jste smlouvu o koupi bytu ze sekundárního trhu! Kdy dostanete klíče? S největší pravděpodobností hned po návštěvě u notáře budete moci jít do svého nového, vlastního bytu a dát si oblečení do skříní.
Zkontrolujte také: Smlouva o nájmu bytu - jak by měla vypadat? Stáhněte si vzor smlouvy o pronájmu bytu
Koupě bytu ze sekundárního a primárního trhu - jaký je rozdíl?
Proces koupě bytu ze sekundárního trhu je obdobou koupě bytu od developera. Tyto dva postupy se liší pouze v detailech:
- při vedlejší koupi se místo developerské smlouvy podepisuje smlouva o prodeji nemovitosti formou notářského zápisu,
- při vedlejší koupi je kupující povinen zaplatit daň z nabytí nemovitosti - v případě developerské koupě hradí daň developer (i když v praxi je taková daň zahrnuta v ceně bytu ).
Koupě bytu na sekundárním trhu – na jaké náklady se připravit?
Koupě bytu ze sekundárního trhu není pouze cenou samotného bytu, kterou určí prodávající. Dále se jedná o daň a transakční poplatky za koupi bytu ze sekundárního trhu. Jaké náklady je třeba vzít v úvahu?
- Daň. Jedním z poplatků za koupi bytu ze sekundárního trhu je daň z občanskoprávních obchodů (její výše závisí na tržní hodnotě nemovitosti) a daň ze zřízení hypotéky. Koupi bytu je třeba oznámit také městskému a obecnímu úřadu - kupující bude uveden jako současný vlastník a plátce daně z nemovitosti.
- Poplatek za notáře. Kolik stojí notář při koupi bytu ze sekundárního trhu? Poplatky se odvíjejí od hodnoty nemovitosti, ale často se jedná o náklady cca 2-3 tisíce PLN. PLN.
- Poplatek za kopii notářského zápisu. Cena od 6 PLN do 20 PLN za stránku + DPH.
- Poplatek za zápis do katastru nemovitostí a hypotečního registru. Zápis do stávajícího pozemkového a hypotečního registru stojí 200 PLN.
Formality po koupi bytu na sekundárním trhu - jaká jsou pravidla?
Co dělat po koupi bytu na sekundárním trhu v roce 2022? Po koupi musíte jako nový vlastník vstoupit do katastru nemovitostí a hypoték. Vyplatí se také postarat se o nahlášení koupě bytu finančnímu úřadu a městskému úřadu za účelem vyřízení povinných daní. Po vyřízení těchto formalit nezbývá než se obrátit na družstvo nebo bytové družstvo a přepsat smlouvy s dodavateli inženýrských sítí.
Nákup bytu ze sekundárního trhu v době pandemie - co lze udělat online?
Mnoho formalit spojených s koupí bytu lze dnes vyřídit online.Velmi snadná je např. kontrola katastru nemovitostí a hypoték dané nemovitosti. Nemusíte žádat majitele, aby ukázal příslušné dokumenty. Pokud máte číslo nemovitosti, můžete si její stav ověřit online. O zápis hypotéky můžete požádat i u soudu online. Pohodlným řešením je také možnost úhrady PCC daně online převodem.
Koupě bytu ze sekundárního trhu - jaké jsou výhody?
Byty ze sekundárního trhu mají mnoho výhod, které stojí za to pamatovat před výběrem.
- Máte volné byty i v samotném centru města.
- Do hotového bytu se můžete nastěhovat hned po podpisu notářského zápisu, aniž byste museli dodělávat kuchyň, kupovat sedačky, skříně, stoly nebo elektroniku.
- Velký výběr bytů různých standardů.
Koupě bytu ze sekundárního trhu – jaké má nevýhody?
Plánujete koupi bytu ze sekundárního trhu? Podívejte se, na co si dát pozor a co by mohlo být potenciálním problémem do budoucna.
- Pozemek vlastníka družstvu nebo jiná věcná břemena na nemovitosti.
- Hluční sousedé, kteří jsou jedním z hlavních důvodů, proč majitelé prodávají své domy.
- Špatný technický stav budovy zatajený prodávajícím.
Jak koupit byt ze sekundárního trhu? Teorii již znáte, nyní je čas na praxi! Nezapomeňte vyřídit všechny potřebné formality při dokončování koupě bytu ze sekundárního trhu. Jedině tak si budete moci užívat svůj nový domov v klidu a beze strachu a překvapení.