„Peníze nepřinášejí štěstí - jen nakupování,“ argumentovala Marilyn Monroe vzdorovitě. Dovolujeme si říci, že americká hvězda měla pravdu! Koupě nového bytu vám může bezpochyby přinést spoustu radosti - stejně jako navrhování vašich vysněných interiérů později.
Koupě prvního bytu je velké štěstí, ale také docela výzva. Transakce je doprovázena řadou složitých formalit, za jejichž dokončení je odpovědný kupující. Jak se přes ně dostat? Na co si dát pozor? V jakých případech bych měl být připraven na další náklady? Zveme vás ke čtení!
Jaká je daň z občanskoprávních transakcí při pořízení nemovitosti?
Ne každý si je vědom toho, že nákup nemovitostí na sekundárním trhu je z hlediska zdanění méně výnosný než transakce týkající se nemovitostí z primárního trhu. Kupující musí zaplatit tzv daň z občanskoprávních transakcí při koupi nemovitosti ve výši 2% tržní hodnoty areálu. Výhodu vypočítává notář, který uzavře kupní a prodejní smlouvu. Je zajímavé, že pouze kupující je povinen zaplatit daň. Pokud je nemovitost zakoupena z primárního trhu, není kupující povinen provést podobnou platbu. V této situaci je vývojář zodpovědný za placení daně. Pokud vás zajímá, s jakou investicí narazíte méně na výrobu papíru (z primárního nebo sekundárního trhu?), Doporučujeme - rozhodně z primárního trhu.Přestože je postup pro obě transakce v mnoha ohledech podobný, sekundární trh má mnohem více tipů a postupů.
Jaké jsou nejdůležitější postupy spojené s nákupem bytu na sekundárním trhu?
Nezapomeňte, že je velmi důležité zajistit, aby v bytě nebyly žádné právní vady. Za tímto účelem byste měli používat elektronické katastry nemovitostí. Díky nim můžete snadno zjistit, komu patří a jaké je jeho právní postavení. Rovněž stojí za to požádat prodávajícího o certifikát, který potvrdí, že byt není zadlužen družstevnímu nebo bytovému sdružení. Pokud všechno dopadne dobře, můžete začít žádat o půjčku. Za tímto účelem musí být s prodávajícím podepsána předběžná smlouva. Dokument nemusí být ve formě notářské listiny, ale podle našeho názoru stojí za to se chránit. Pokud dokument nemá právní sílu, může prodávající strana z transakce odstoupit a můžete počítat pouze s odškodněním.
Je třeba si uvědomit, že při podpisu předběžné smlouvy obvykle platíte zálohu za byt a poté začnete žádat o půjčku. Pokud je žádost schválena bankou, můžete přistoupit k podpisu příslušné kupní smlouvy - samozřejmě v notářské kanceláři, za přítomnosti prodávajícího a případných zprostředkovatelů. Po splnění formalit přejděte k okresnímu soudu a podejte žádost o zřízení hypotéky na zakoupenou nemovitost. Stojí však za to být trpělivý - zadání hypotéky do KW obvykle trvá několik měsíců. Zajímavé je, že po převzetí bytu (který by měl být dokončen předávacím protokolem) formality nekončí. Když se stanete šťastným majitelem svého vysněného bytu, měli byste jít na daňový úřad.V tomto případě uhradíte daň zřízení hypotéky (máte na to 14 dní od podpisu prohlášení o zřízení hypotéky pro banku) a předložíte prohlášení o zaplacené dani z občanskoprávních transakcí.
Jaké jsou náklady spojené s notářským řízením?
Osoba kupující byt musí také vzít v úvahu náklady na návštěvu notáře. Tato návštěva je nezbytná, protože převod vlastnictví nemovitosti bez formy notářského zápisu je neplatný. Jaké náklady s tím souvisí? Nejprve tzv notářská daň, která je odměnou notáře, zadruhé, musí jí být zaplacena 23% DPH. V nařízení ministra spravedlnosti ze dne 28. června 2004 lze najít ustanovení stanovující maximální sazby notářských poplatků. Zde jsou:
-
Od hodnoty do 3 000 PLN - 100 PLN,
-
Z hodnoty nad 3 000 PLN do 10 000 PLN - 100 PLN + 3% z přebytku nad 3 000 PLN
-
Z hodnoty nad 10 000 PLN do 30 000 PLN - 310 PLN + 2% z přebytku nad 10 000 PLN,
-
Z hodnoty nad 30 000 PLN do 60 000 PLN - 710 PLN + 1% z přebytku nad 30 000 PLN,
-
Z hodnoty nad 60 000 PLN do 1 000 000 PLN - 1 010 PLN + 0,4% z přebytku nad 60 000 PLN,
-
Z hodnoty nad 1 000 000 PLN do 2 000 000 PLN - 4 770 PLN + 0,2% z přebytku nad 1 000 000 PLN,
-
Z hodnoty nad 2 000 000 PLN - 6 770 PLN + 0,25% z přebytku nad 2 000 000 PLN, avšak nejvýše 10 000 PLN, a v případě činností mezi osobami klasifikovanými jako daňová skupina I ve smyslu ustanovení zákona o 28. července 1983 o dani dědické a darovací, nejvýše 7 500 PLN.
Kromě toho je třeba mít na paměti, že pro vývoj tzv notářské listiny, která je potvrzením smlouvy o založení samostatného vlastnictví bytu a převodu jeho vlastnictví na kupujícího (včetně přípravy developerské smlouvy), je maximální částka polovinou sazby uvedené ve výše uvedeném výpočtu.
Postupy, které musíte projít při koupi vysněného bytu, vám mohou způsobit závratě. Proto je vhodné pečlivě se připravit na transakci, pečlivě analyzovat zákony upravující sekundární a primární trh a především využívat služeb zkušeného notáře. Díky vašemu nahlédnutí budete hladce procházet všemi formalitami a nebudete se ohlédnout zpět a vy si již zajistíte vysněný soket!