Podpis prezidenta podle zákona o přeměně práva na trvalé užívání pozemků vyvinutých pro účely bydlení na vlastnictví půdy potvrdil to, co bylo řečeno po celá léta. Od 1. ledna 2022-2023 se jejich majiteli konečně stali majitelé bytů v bytových domech a rodinných domech postavených na pozemcích. Co je trvalé užívání a jak se změnila situace obyvatel s příchodem nového roku?
Co je trvalé užívání?
Trvalé užívání je jedním ze tří druhů vlastnických práv, kromě vlastnických a omezených vlastnických práv (usufruct, věcné břemeno, zástavní právo, družstevní vlastnické právo k areálu a hypotéka). Jeho podstata spočívá v uvedení nemovitosti ve vlastnictví státní pokladny nebo jednotek místní správy do užívání pro fyzickou nebo právnickou osobu po dobu 99 let. Pouze ve zvláštních případech odůvodněných ekonomickým účelem je možné uvést pozemky do trvalého užívání na kratší dobu (ne však kratší než 40 let).
Perpetual usufruct je prostředníkem mezi vlastnickými a omezenými vlastnickými právy. Je zděděno a věčný uživatel to může dodatečně prodat, nabít a zlikvidovat jiným způsobem. Týká se to však samotné země, nikoli budov postavených na ní. Uživatelé tak zůstávají majiteli svých domů a bytů, nikoli však svých pozemků.
Taková specifická konstrukce je charakteristická pro polské vlastnické právo, které se vyvíjelo pod vlivem socialistické ideologie. Trvalé uznání bylo zavedeno zákonem ze dne 14. července 1961 o správě půdy ve městech a sídlištích jako záruka, že majetek půdy ve městech zůstane státním majetkem. V současné době jsou upraveny ustanoveními části II občanského zákoníku, zákonem o správě nemovitostí a posledním zákonem o přeměně práva na trvalé užívání pozemků vyvinutých k bydlení na vlastnictví.
Roční poplatek za trvalé užívání
Na trvalé užívání se vztahuje povinnost platit dva typy poplatků: první (jednorázový) a roční (cyklický). Jejich výše je stanovena na základě ceny nemovitosti. V případě prvního poplatku je sazba 15-25% z této hodnoty, zatímco výše ročních poplatků závisí na účelu, pro který byl majetek uveden do užívání. V případě půdy poskytnuté pro účely bydlení je sazba 1% její hodnoty.
Věčné užívání není majetkem
Přestože jak vlastnické právo, tak trvalé právo na užívání představují dva druhy věcných práv, vlastnictví představuje mnohem širší rozsah a zaručuje majiteli větší jistotu ohledně tohoto majetku.
Jak movitý, tak nemovitý majetek mohou být předmětem vlastnického práva, zatímco trvalé užívání je omezeno pouze na pozemky ve vlastnictví státní pokladny nebo jednotek místní správy. Vlastnické právo navíc nepodléhá časovému limitu, na rozdíl od trvalého užívání, které má časový limit. Ačkoli může být prodloužena o další období, vyžaduje, aby uživatel předložil příslušnou žádost. Žadateli však může být jeho prodloužení z důvodu důležitého sociálního zájmu odmítnuto.
Vlastnická práva jsou omezena pouze zákonem, zásadami společenského soužití a sociálně-ekonomickým účelem tohoto zákona. Na trvalé užívání se dále vztahuje ustanovení dohody uzavřené ve formě notářské listiny. Koneckonců, vlastnictví nevyžaduje, abyste platili žádné poplatky za likvidaci.
První pokus o tripartitní rozdělení věcných práv
Předpisy platné od 1. ledna nejsou prvním přístupem k vymýcení instituce trvalého užívání. Již v roce 2005. Parlament schválil zákon, který transformuje právo trvalého užívání na vlastnictví. Brzy se však ukázalo, že předpisy nebyly přizpůsobeny realitě.
Jednalo se především o zajištění přeměny půdy na umístění bytových domů (hlavně bloků). Pro transformaci byl vyžadován souhlas všech vlastníků bytů, kteří vlastnili akcie na právo trvalého užívání této půdy. Stačilo proto, aby jeden akcionář odmítl účastnit se návrhu, aby zmařil plány všech ostatních a postoupil věc soudu. Tento stav byl hrubě nespravedlivý vůči obyvatelům bytů v bytových domech a vedl k prodloužení celého postupu transformace.
Jaký je nový postup pro přeměnu věčného užívání na změnu vlastnictví?
Především se stalo skutečností poskytování trvalého užívání pozemků. To znamená, že oba vlastníci bytů v bytových domech (pokud je alespoň polovina prostor v bloku určeno pro obytné účely) a rodinné domy nakonec získají vlastnictví půdy pod svým bytem nebo domem a za stejných podmínek.
Na druhou stranu, temnou stránkou novely je povinnost zaplatit transformační poplatek po dobu 20 let od okamžiku, kdy došlo k povolení. V praxi to znamená, že obyvatelé budou v příštích 20 letech stále muset platit cyklický účet ve stejné výši, jako je hodnota ročního poplatku za trvalé užívání. Změní se pouze její název.
Celkovou hodnotu konverzního poplatku však lze zaplatit také najednou. Toto řešení je zvláště výhodné pro majitele nemovitostí nacházejících se na pozemku ve vlastnictví státní pokladny. Poté, pokud se rozhodnou zaplatit celkový poplatek v prvním roce činnosti, mohou využít až 60% slevy. Každoročně se však jeho hodnota sníží o 10%. Pokud však majitel neobdrží do konce roku 2022-2023 potvrzení o přeměně věčného užívání na vlastnictví, bude se na něj sleva vztahovat až do února 2022-2023.
Nové předpisy posilují postavení obyvatel
Vlastnické právo je rozhodně silnější než trvalé užívací právo a nevyžaduje jeho obnovení po několika desetiletích. Letošní vyhláška výrazně posílila právo přibližně 2,5 milionu rodin na jejich domovy a byty. Povinnost platit roční poplatky navíc zmizí nejpozději do 20 let.
Wojtek Gąciarz
Advokát se zaměřením na psaní se zabývá vydáváním odborných právních článků zabývajících se problematikou stavebního práva a jeho dalších odvětví. V práci se zaměřuje na čtenáře a překládá složitá pravidla polské legislativy do jednoduchého a čitelného jazyka. Kombinuje znalosti a zkušenosti z práce v advokátních kancelářích, s neustále se rozvíjejícím psacím seminářem a znalostmi o vytváření obsahu na internetu.