Nákup prvního bytu je spojen s mnoha emocemi. Kromě nalezení vhodné nemovitosti a získání předběžných bankovních informací o výši půjčky je také velmi důležité "podívat se" na dokumenty. Proč? Zjistíme o tom ve čtvrté části průvodce „můj první vlastní byt“.
Dokumentace týkající se bytu - proč to stojí za přečtení před nákupem?
Mnozí z nás si všimli, že život na nás hraje velmi často triky, o kterých se můžeme dočíst ve sbírce výroků Murphyho. Tyto hravé, poněkud přitažlivé a vtipné zákony, jejichž morálka je založena na předpokladu, že „věci půjdou tak špatně, jak je to možné“, by nám však měly poskytnout spoustu jídla k zamyšlení, zejména v souvislosti s koupí bytu. Aby nedošlo k přehlédnutí důležitých podrobností, jako je existence hypotéky na byt nebo trvalé bydliště nemovitosti třetí stranou, je důležité být v pohodě. Nadšení, i když je pochopitelné a co nejpřirozenější, proto není při tak velké investici nejlepším poradcem. Dřívější přečtení veškeré dostupné dokumentace bytu a seznámení se s názorem ostatních obyvatel v budově nám umožní vyhnout se nepříjemnosti.
Seznámení s názorem ostatních obyvatel
To, na co často zapomínáme a které by nás mohlo zachránit od nákupu pěkně zabaleného zboží, mluví s našimi budoucími sousedy. A i když ne všechno, co nám řeknou ostatní obyvatelé daného činžovního domu nebo bloku, bude 100% pravdivé, ale určitě poskytuje obrázek, který nám umožní posoudit, zda byt opravdu stojí za naše peníze. Ale co byste se měli zeptat? Za prvé, o pohodlí při používání, kvalitě kontaktu s manažerem, času na opravu případných poruch a dalších ohledech. Rovněž stojí za zmínku, kterou konkrétní nemovitost máme v úmyslu zakoupit, abychom se dozvěděli více o nájemcích.
Ověření získaných informací
Sousedé jsou pokladnicí znalostí a kromě poznávání osvědčených míst pro procházky se psem nebo umístění nejlepších knedlíků ve městě se od nich také naučíme několik „příchutí“ o samotné budově, včetně například aktuálních problémů, zvýšení frekvence správních poplatků nebo změn v šachovnici. Nezapomeňte však pečlivě ověřit všechny získané informace.
Kontrola plateb nájemného
Jakmile se dostaneme do fáze shromažďování informací od sousedů, dalším krokem je kontrola dodatečných poplatků za bydlení v dané nemovitosti. V tomto bodě si budeme muset přečíst:
- Výše měsíčního nájemného - aby se předešlo nepříjemnému překvapení, stojí za to zkontrolovat výši měsíčního nájemného před jeho podepsáním. Tyto informace můžeme získat od správce bytového družstva;
- Trvalý poplatek za užívání nebo přeměnu - ne vždy je s kupní cenou nemovitosti spojena úspora, takže před nákupem si ověřte, jaké poplatky za trvalé užívání nebo přeměnu v plné vlastnictví se vztahují na nového majitele bytu v dané lokalitě nebo městě.
Kontrola dluhů bytu za administrativní poplatky
Pokud byl předchozí pronajímatel v prodlení s nájemným, mohli bychom mít později potíže. Pojďme se proto předem spojit se správou družstva, abychom se ujistili, že je vše regulováno. Vrácení situace, kdy dojde k přerušení dodávek plynu z důvodu nedostatečné platby, může být časově náročné, proto se doporučujeme předem zkontrolovat, zda nedoplatky související se správními poplatky nejsou.
Kontrola, zda je budova zapsána do registru památek
Někdy jsou krásné byty v půvabném starém činžovním domě pod dohledem konzervátora, což se může ukázat jako problematické, když chceme např. Vyměnit okna, nainstalovat markýzu atd. Získání schválení některých renovačních prací může trvat věčně a nákup materiálů, které budou v souladu s s architekturou dané budovy je často spojena s vyššími náklady.
Kontrola katastru nemovitostí a hypotéky
Katastrální a hypoteční rejstřík (KW) je skutečnou pokladnicí znalostí o nemovitostech, jejich majitelích a možných spoluvlastnících. Tam také zjistíme, zda je byt např. Zatížen hypotékou nebo zda je předmětem exekučního titulu. Při procházení katastru nemovitostí a hypotéky věnujte pozornost také možným věcným břemenům. Bohužel se někdy stává, že několik let po zakoupení se nečekaně objeví osoba, která má právo zabírat konkrétní část bytu a společné prvky, tj. Kuchyň, koupelnu a balkon. Vymanit se z takové situace bez vynaložení vysokých finančních nákladů je často obtížné a vyžaduje konzultaci se zkušeným právníkem, takže je lepší předem zkontrolovat, zda při nákupu dostaneme dalšího nájemce.
Evidenční číslo země a hypotéky
Aby bylo možné nahlédnout do katastru nemovitostí a hypotéky daného majetku, bude nutné zjistit jeho číslo. Pokud jej současný vlastník nemá nebo nám jej nedokáže poskytnout, můžeme jednat nezávisle:
Stanovení čísla úředními prostředky:
- Návštěva Poviat Starosty v oddělení geodetické a kartografické dokumentace - existuje vysoká pravděpodobnost, že v katastru Poviat Starosty bude získáno číslo katastru nemovitostí a hypotečních registrů, ale musíme nejprve předložit příslušnou žádost spolu s argumentací, tzn. Ukázat tzv. Tzv. "Právní zájem". Nezapomeňte však, že touha po koupi nemovitosti ne vždy přesvědčuje úředníky, aby číslo vydali, takže stojí za to spolupracovat s majitelem a společně požádat o potřebné informace;
- Podání žádosti u okresního soudu příslušného pro danou nemovitost - zde, stejně jako u Poviat Starosty, budeme muset prokázat právní zájem na nemovitosti, proto se doporučuje spolupracovat s majitelem.
Stanovení čísla přes internet:
- Používání celostátního vyhledávače registrů nemovitostí a hypoték - mnohem jednodušší způsob, než návštěva Poviat Starosty nebo Okresního soudu, protože je možné hledat číslo KW pomocí adresy. Nezapomeňte však, že pohodlí stojí peníze, takže za objevení knihy budeme muset zaplatit. V současné době jsou náklady na jedno ověření vybraného KW nemovitosti přibližně 40 PLN.
Při hledání čísla katastru a hypotéky je třeba věnovat pozornost chování majitele. Zjistíme-li, že nám to úmyslně brání v nalezení čísla, může to být mírné znamení, že stojí za prozkoumání všech záznamů v KW.
Co najdeme v katastru nemovitostí a hypotékách?
Jak se hodí na knihu, její obsah je pro budoucí kupce nemovitostí nesmírně důležitý a klíčový. Najdeme v něm téměř všechny nejdůležitější informace týkající se:
- vlastnosti a podíl společných prostor;
- vlastníci, spoluvlastníci (včetně případných věcných břemen);
- vlastnická práva a omezení;
- existence a výše hypoték;
- žádosti o změny položek.
Ověření zákonného vlastníka nemovitosti
Mít dokumentaci a veškeré informace týkající se bytu není stejné jako to, že je zákonným vlastníkem nemovitosti. Z tohoto důvodu se vyplatí zkontrolovat před podpisem předběžné smlouvy. Informace o zákonném vlastníkovi (nebo majitelích) lze najít v katastru nemovitostí a v rejstříku hypoték nebo na osvědčení získaném od družstva, pokud nemovitost nemá KW.
Ověření důvodů pro nákup nemovitostí
Je to také velmi důležitá fáze, která nám umožní zkontrolovat, zda v bytě nejsou žádná věcná břemena pro třetí strany. Za tímto účelem je vhodné požádat prodávajícího, aby uvedl dokumenty, v nichž najdeme důvody pro koupi nemovitosti. Oni mohou být:
- notářské smlouvy o koupi a prodeji, darování nebo založení samostatného vlastnictví prostor;
- právně závazné rozhodnutí potvrzující nabytí dědictví nebo osvědčení o dědictví ve formě notářské listiny.
Spolupráce s právníkem
Říká se, že veškeré nejasnosti související s právní situací bytu jsou v dokumentech zapsány v jemném textu nebo nejsložitějším možným způsobem. Pokud se tedy při procházení notářských listin, katastru nemovitostí a hypotéky či jiných certifikátů setkáváme s nepochopitelnými fragmenty, nebojte se využít pomoc právníka. Může se ukázat, že znalost zkušeného člověka nás zachrání před situací, ze které bude pro nás obtížné se později vymanit.
Podepisování dokumentů u notáře
Z psychologického hlediska má návštěva notářské veřejnosti závazný účinek na prodávajícího, díky čemuž se cítí více povinen dodržovat podmínky smlouvy než v případě, že je zapsána v tzv. „Domácí podmínky“ nebo prostřednictvím právnické firmy. Kromě toho notářská veřejnost kontroluje, zda je smlouva v souladu se zákonem, může zkontrolovat totožnost vlastníka nemovitosti a osvědčuje formální převod peněz, např. Zálohu.
První byt není jen obrovský náklad, ale také houpačka emocí. Aby však naše potěšení a radost nezastínily naše problémy, stojí za to se k této investici vzdálit. Pamatujte, že i ten nejsympatičtější prodejce se širokým úsměvem může chtít něco skrýt, takže vždy stojí za to vše pečlivě zkontrolovat a konzultovat s právníkem nebo někým, komu důvěřujeme, průběžně.